Condômino antissocial pode ser expulso do condomínio?

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Atenção: este artigo foi publicado na 34ª edição da revista Direito e Condomínio, da Editora Boni Juris. Você pode baixar a revista clicando no banner abaixo:

Uma questão que gera muitas dúvidas é sobre a possibilidade de se expulsar um condômino antissocial de um condomínio. Indaga-se, à luz do Direito brasileiro, se seria possível, como medida extraordinária, expulsar aquela pessoa que reiteradamente descumpre diretamente e deliberadamente as normas contratuais do condomínio ou até mesmo a lei, fazendo algazarras, gritaria, promovendo atitudes que lesem os condôminos ou a paz social.

Essa questão foi ainda mais aflorada recentemente, diante do caso envolvendo um humorista que sofreu palavras ofensivas proferidas por uma moradora do prédio em que ele reside, que pode, em tese, configurar os crimes de injúria racial, previsto no art. 140, § 3º, do Código Penal, e de racismo na modalidade prevista no art. 11 da Lei nº 7.716/1989, que tipifica como crime a conduta de “impedir o acesso às entradas sociais em edifícios públicos ou residenciais e elevadores ou escada de acesso aos mesmos”. Vale salientar que já abordamos sobre a diferença entre os crimes de injúria racial e de racismo.

Para sermos diretos, de acordo com a jurisprudência brasileira, sim, é possível expulsar o chamado condômino antissocial, desde que isso seja feito como medida excepcional.

Explicando melhor, se um condômino (morador) eventualmente descumprir normas contratuais do condomínio ou mesmo descumprir a lei, por exemplo, perturbando o sossego alheio com gritaria ou algazarra (o que configura a contravenção penal prevista no art. 42, I, da Lei de Contravenções Penais), o primeiro a ser feito é coletar a prova desse descumprimento.

Após isso, o condomínio deve fazer uma notificação formal ao condômino problemático, expondo os fatos por ele praticados e apontando a violação às normas do contrato ou da lei, notificando para que ele pare com sua conduta. Após isso, pode ser registrada uma ocorrência no livro de ocorrências do condomínio. Ainda, também é possível, sempre, chamar a polícia e/ou ajuizar ação judicial buscando fazer cessar a conduta do condômino antissocial.

Também é possível aplicar multa ao condômino que desrespeita as regras, multa essa a ser deliberada na forma e imposta no valor limite do art. 1.337 do Código Civil. Nesse contexto, se e somente se a multa não resolver o problema, aí sim passa a ser possível que a pessoa jurídica do condomínio demande judicialmente contra o condômino pedindo a sua expulsão do local. Contudo, para que a pessoa jurídica do condomínio possa mover a ação judicial, é necessário, como dito, que antes aplique a multa ao condômino e que a multa não tenha sido suficiente para coibir a prática lesiva.

Mas não é só. Após aplicar a multa e ela não ser suficiente para coibir a prática abusiva, é necessário que o condomínio convoque assembleia dos condôminos, na forma do art. 1.337 do Código Civil, que tem a seguinte redação:

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Código Civil

Uma vez convocada essa assembleia, deve ser votada, nela, a propositura de ação judicial contra o condômino antissocial, deixando claro que tal propositura objetivará a efetiva exclusão do condômino. Assim, somente com o voto favorável de no mínimo 3/4 (três quartos) dos condôminos é que poderá ser proposta tal ação. Tudo isso deve constar na ata de assembleia, inclusive sobre a quantidade de votos, pois isso é requisito para a ação judicial.

Esse é o procedimento previsto no Enunciado nº 508 do Conselho da Justiça Federal (CJF):

Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Conselho da Justiça Federal

Assim, resumindo bastante, tem-se que o procedimento para pleitear a expulsão do condômino antissocial é o seguinte:

  1. Apurar a prática de ato que viole a norma contratual do condomínio ou a lei;
  2. Registrar e coletar provas da prática do ato acima;
  3. Notificar formalmente o condômino problemático, narrando o ato e a norma violada, notificando-o para que pare com a violação;
  4. Se não resolver, convocar assembleia para que, com a aprovação de no mínimo 3/4 (três quartos) dos condôminos, aplique-se multa ao condômino problemático, na forma e valor limite do art. 1.337 do Código Civil;
  5. Se a multa não resolver, recomenda-se convocar outra assembleia (não sendo recomendável deliberar sobre a multa e sobre a expulsão numa só assembleia, até mesmo porque deve-se verificar se a multa surtirá efeito) para que, com a aprovação de no mínimo 3/4 (três quartos) dos condôminos, seja autorizada a propositura de demanda judicial a ser ajuizada em nome da pessoa jurídica do condomínio contra o condômino problemático, ação essa que objetivará a expulsão do condômino;
  6. Se e somente se a ação judicial for julgada procedente em favor do condomínio, obtendo-se decisão favorável, efetivar a expulsão do condômino problemático, inclusive com o auxílio de força policial, se necessário e previamente autorizado pelo Juiz.

Nota-se, portanto, que a exclusão do condômino antissocial é até possível no Brasil, mas deve preencher uma série de requisitos prévios e somente pode acontecer por via de decisão judicial, pois é necessário resguardar o direito de propriedade e de posse até mesmo do tal condômino antissocial. Aliás, é importante dizer, também, que ainda que a Justiça determine a expulsão do condômino antissocial, isso nem de longe significa que perderá o imóvel se for dono dele. O tal dono do imóvel poderá, por exemplo, alugá-lo para terceiro não problemático, pois seu direito de propriedade ficará preservado, ainda que ele seja expulso do local.

Alertamos, por fim, que é importante observar também as peculiaridades da Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, daí porque recomenda-se que o morador ou o condomínio que se sentir(em) prejudicado(s) procure(m) um advogado de sua confiança para lhe orientar.

Entenda melhor o assunto no vídeo abaixo:


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Lucas Cotta de Ramos

👨🏻‍💼 Advogado, professor e autor de artigos jurídicos.