Moro de aluguel e vão vender a casa: tenho direito a comprá-la?

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A Lei nº 8.245/1991, denominada Lei do Inquilinato, regulamenta a relação de locação de imóveis residenciais e comerciais no Brasil, trazendo direitos e deveres tanto para o locador (dono do imóvel) como também para o locatário (quem paga o aluguel).

DIREITO DE PREFERÊNCIA NA COMPRA DO IMÓVEL

Dentre as várias regulamentações trazidas pela lei, está o direito de preferência na compra do imóvel:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Lei do Inquilinato

Como se vê acima, se o dono do imóvel alugado pretender vendê-lo, deverá oferecer antes ao locatário, em igualdade de condições com terceiros. Isso significa, por exemplo, que se o locador quiser vender seu apartamento por R$300.000,00 (trezentos mil reais), admitindo parcelamento em 10 (dez) vezes, deve oferecê-lo antes, nessas condições, ao inquilino que ali já reside, pois esse tem o direito de preferência na compra. Não poderá oferecer meramente para compra à vista, devendo oferecer para compra parcelada, tal qual venderia para um terceiro, pois é isso que a lei prevê expressamente.

Assim sendo, o inquilino tem o direito de preferência na compra com todos os “benefícios” que seriam ofertados a terceiros, como, por exemplo, descontos e parcelamento. Ninguém é obrigado a vender seu bem em pagamentos parcelados, mas, se assim pretender fazer, deverá oferecê-lo antes, de maneira parcelada, ao inquilino. O que a lei visa coibir é que o dono do imóvel, ardilosamente, tente frustrar o direito de preferência do inquilino ao ofertar-lhe o bem por um valor muito alto ou em condições de pagamento dificultosas, sabendo que o inquilino não conseguirá comprar nessas condições.

É somente na inércia do inquilino que o dono do imóvel poderá, então, oferecê-lo a terceiros. Como vimos acima, o art. 28 da Lei prevê um prazo de 30 (trinta) dias para que o inquilino se manifeste. De tal maneira, a partir do momento que o dono do imóvel pretender vendê-lo, deverá primeiro notificar o inquilino, o qual, a contar do recebimento da notificação, terá o referido prazo de 30 (trinta) dias para manifestar sua aceitação integral à proposta de venda (os detalhes cartorários etc. podem ser ajustados depois, de modo que o que deve ser feito no prazo mencionado é apenas a aceitação da proposta, caso o inquilino queira).

Se o inquilino, notificado, nada disser no prazo, então o dono do imóvel é livre para vendê-lo a terceiros.

PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL VENDIDO

A Lei do Inquilinato também prevê prazo para a desocupação do imóvel, caso o locatário, notificado da intenção de venda do bem, não manifestar interesse em comprá-lo.

Se a locação do imóvel tiver ocorrido por tempo determinado (cinco anos, por exemplo) e tiver sido estipulado em contrato e averbado em cartório uma cláusula de vigência da locação, o vendedor até pode vender o imóvel, mas tanto ele como o comprador devem esperar até o fim do prazo da locação para pretenderem a desocupação do imóvel, pois essa é a obrigação que foi assumida e publicizada com a averbação em cartório. Tal obrigação só pode ser afastada em hipóteses muito específicas, como, por exemplo, na falta de pagamento dos aluguéis.

Por outro lado, não havendo o cumprimento das formalidades acima (locação por tempo determinado e cláusula de vigência de locação averbada em cartório), então o adquirente do imóvel poderá comunicar ao locatário para que no prazo de 90 (noventa) dias desocupe o bem:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Lei do Inqulinato

PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL

Por outro lado, se a locação for sobre imóvel não residencial e por prazo indeterminado, então o prazo para desocupação é de 30 (trinta) dias:

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Lei do Inquilinato

PERMISSÃO DE VISITAS

Poucos sabem, mas o inquilino de um imóvel é obrigado a permitir que o locador (dono do imóvel) vistorie o bem ou envie seu mandatário (representante) para vistoriá-lo, desde, é claro, mediante combinação prévia de dia e hora. O inquilino também é obrigado a admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, na hipótese do art. 27 da Lei do Inquilinato, artigo que trata, como vimos, da preferência de compra e venda.

Assim sendo, se o dono do imóvel pretender vendê-lo, repita-se, deverá comunicar o inquilino, para que esse, querendo, exerça o direito de preferência. Se o inquilino não exercer o direito de preferência, então o dono do imóvel poderá oferecer o bem a terceiros, que poderão visitar o imóvel para vistoria, desde, é claro, que o dia e a hora sejam previamente combinados com o inquilino.

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Lucas Cotta de Ramos

👨🏻‍💼 Advogado, professor e autor de artigos jurídicos.